建売住宅の訪問査定リアル報告｜匿名査定との差額と手残り額まで全公開

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この記事を読むと、以下のことが分かります。

✅ 匿名査定と訪問査定で査定額がどれだけ変わるか
✅ 不動産会社2社の訪問査定額と根拠のリアル
✅ 売却時の手残り額の正しい計算方法
✅ 境界標など、査定で初めて気づいた売却コストの落とし穴
✅ 売る・売らないの判断基準の提案

マイホームの資産価値、正確に把握していますか？

「なんとなく買った値段より下がっているだろう」と思っていないでしょうか。私もそうでした。

今回、築8年の建売住宅（名古屋市・ブルーミングガーデン）を実際に訪問査定してもらいました。

結果は、

・訪問査定：2,800〜3,300万円
・ローン残高：約1,300万円
・売却後の手残り：約1,500万円前後

でした。

匿名査定との差額、査定で見られるポイント、実際にかかる売却コストまでリアルに公開します。

まず匿名査定から始めた

訪問査定の前に、LIFULLの匿名査定を利用しました。5社から回答があり、結果はこちらです。

会社	匿名査定額
住友林業ホームサービス株式会社　本山店	3,880〜4,480万円
株式会社ウィル　大曽根営業所	3,140〜4,140万円
A社	1,890〜2,070万円
B社	3,200〜3,500万円
C社	3,180〜3,580万円

A社だけが明らかに低い。匿名査定は会社毎の机上算定条件などのせいかと思いますが、会社によって大きくばらつきが出ます。

匿名査定では建物のグレードや状態も分からないため査定価格レンジが大きくなるのは必然かと思いました。

私の第一印象は「どうせ高めの査定額を出して期待させてるだけでしょ」「やっぱ現実的な売却価格はA社なのかなぁ」という感じでした。私はこれまで自宅の資産価値を2000万円と設定して家計の純資産を算出していた為です。

ちなみに匿名査定結果を見て「思ったより高いじゃん！」と期待を感じたあなたは要注意かもしれません。これはあくまで参考値。冷静に一歩引いたくらいの受け止めが良いと個人的には思います。

その後は、匿名査定に対応いただいた５社の会社紹介ページなどをじっくりと読み、私の独断と偏見に基づき「ここなら大丈夫そう」と判断した「住友林業ホームサービス 本山店」と「ウィル 大曽根営業所」に絞って訪問査定を依頼しました。

訪問査定の結果｜2社の比較

住友林業ホームサービス 本山店

周辺物件の売り出し詳細情報を比較報告資料として持参していただき、査定根拠の説明も明確で信頼感がありました。

内見時のプラス評価は以下の通り。

・築8年としては傷みが少なく非常に綺麗な状態
・リビング階段のデザイン性
・1階納戸・2階グルニエ（屋根裏収納）の収納力の高さ
・注文住宅のようなリビング天井デザインや備え付け棚

ウィル 大曽根営業所

建物評価は「築年数の割に綺麗、丁寧に使っている、収納が良い」としてプラス査定。買取価格は住友林業より200万円程度低めでした。

但し、買取の場合は詳細チェックが必要なため、この時点では2社とも変動可能性ありです。個人的には同等レベルの査定額であり、両社とも信頼のおける査定を提示してくれる会社という印象でした。

匿名査定と訪問査定では何が違うのか｜差額が出る理由

今回の結果を整理すると、匿名査定よりも訪問査定の方が数百万円低く出ました。

これは一般的な傾向とも考えられ、理由はシンプル。

匿名査定は「年式と走行距離だけで出した中古車の買取相場」と同じようなものだからです。

一方、訪問査定は「実際に物件を見て判断」します。中古車で言えば、内装の状態・オプション装備・整備記録を確認した上での現実的な査定価格です。

不動産もクルマと同じで、中古物件はそれぞれが”オンリーワン”という特性があります。

我が家の場合、住んでいる本人は「日当たりが悪い」と思っていた1階リビングダイニングでしたが、不動産会社は「日当たり良好、マイナスなし」という評価でした。不動産業界でいうところの「日当たり悪い」はもっと暗いそうで、プロに聞いた方が早いと思いましたし、現状を正しく把握できる点が訪問査定のメリットです。

また我が家は、旗竿地というマイナス要因があるものの、道路幅員6m・旗部分の幅2.6mあることから、私が想定していたほどのマイナスにはならないという評価でした。

住んでいる本人の主観と、プロの評価は大きくズレることがあります。訪問査定を受けて初めて分かる事実でした。

査定額から手残り額を正しく計算する

訪問査定額とローン残高だけで純資産を計算すると、現実とズレます。

売却時には以下のコストが発生します。

項目	概算
仲介手数料（売却額×3%+6万円+消費税）	約100万円前後
引越し費用	30〜50万円
境界標がない場合の測量費用	約50万円
次の住居の初期費用	状況による

我が家の場合で計算すると：

訪問査定額（中間値）：3,000万円
－ローン残高：1,300万円
－仲介手数料：約100万円
－引越し費用：約40万円
＝手残り概算：約1,560万円

「査定額－ローン残高」だけで見ると約1,700万円ですが、実際の手残りは1,500万円前後が現実的なラインです。

さらに次の住居の初期費用が発生する場合は、ここからさらに減ります。売却を検討する際は、この計算まで含めて判断することが重要です。

一戸建ての維持費全体については、こちらの記事👇で実額を公開しています。

訪問査定で初めて気づいたこと

①普段の手入れが評価に直結する

年3回の大掃除を続けていたことが「築8年としては非常に綺麗」という評価につながりました。日常の手入れは資産価値の維持に確実に効いています。

過去記事で紹介した”巾木（はばき）の剥がれ”に気づいたのも拭き掃除をしている時でした。早めの修繕も資産価値の維持には重要な視点と思います。

②境界標の有無が売却コストに直結する

意外と見落とされがちなポイントです。

土地の境界を示す「境界標」が敷地の四隅にきちんと存在するかどうかで、売却時のコストが大きく変わります。境界標がない場合、測量をやり直す必要があり費用は約50万円が発生します。

我が家は境界標が揃っていたためこのコストは不要でした。これも訪問査定で初めて確認できた情報です。

マイホームの売却を検討する前に、一度敷地の四隅を確認しておくことをお勧めします。

③売る予定がなくても訪問査定を受ける価値はある

資産の現在地を把握することは、住み替え・老後設計・ライフプランの見直しにも役立ちます。「売らないから関係ない」ではなく、自分の純資産を正確に知る手段として活用できます。

売る・売らないの判断基準

最終的な判断は本人がするものですが、検討する際の指標としては以下のようなものが考えられます。

指標	目安
手残り額	ローン完済＋引越し費用＋次の住居費をカバーできるか
維持費負担	月々の維持費が家計を圧迫し始めた時
ライフステージの変化	子どもの独立・転勤・介護
市場環境	周辺の売り出し価格が高騰している時

ちなみに、私自身が「今は売らない」と判断している主な理由は以下になります。

• 維持費が許容範囲内
• 現在の生活に不満がなく満足している
• ライフプラン通りに家計管理できている（家計の貸借対照表で純資産がプラス）

上記に加えて、ローン残高よりも査定額が大きく上回っている場合は焦る必要もなくなりますし、今回の訪問査定を受けての現時点において、私自身は「売る必要がない」という結論になりました。

ただ、昨今は住宅価格が高騰しているのも事実であり、私の結論が正しいとは限りません。10年後に「あの時に売却しておけばよかったな〜」となる事も十分にあり得ます。お金の面だけで言えば、マイホーム購入は不動産投資ですから難しいですね。

愛知県でマイホームの売却を検討している方には、不動産SHOPナカジツへの相談もおすすめです。LIFULL HOME’S接客グランプリ受賞歴もあり、特に愛知県内では不動産売買仲介の店舗数No.1とのことです。

▶ 不動産SHOPナカジツに売却査定を相談する

我が家が選んだブルーミングガーデンについては、こちらの記事👇もあわせてどうぞ。

まとめ

「筆者：ハブ（Hub）」